Les loyers ne pourront pas augmenter cette année dans ces 1000 communes de France
À partir du 1er août 2025, les loyers seront gelés dans près de 1000 communes classées en zone tendue. Un nouveau décret prolonge cette mesure pour un an, limitant les marges de manœuvre des propriétaires.
Les règles du jeu ne changent pas pour les bailleurs dans les grandes villes : la hausse des loyers restera encadrée dans près de 1000 communes françaises jusqu'à l'été prochain. Le décret n°2025-652 du 15 juillet 2025, publié au Journal officiel le 18 juillet 2025 (JORF n°0165), reconduit une mesure en vigueur depuis 2017, interdisant toute augmentation du loyer lors d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de contrat, sauf exceptions précises. L'objectif : contenir les prix dans des zones dites "tendues", où la demande dépasse très largement l'offre.
Concrètement, lorsqu'un logement situé dans l'une de ces agglomérations est reloué, le nouveau bail ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui payé par le précédent locataire. Cette règle s'applique aussi bien aux logements nus que meublés, à condition qu'ils soient loués comme résidence principale. Une précision importante : il ne faut pas confondre ce gel avec l'encadrement des loyers mis en place dans certaines villes pilotes, où le loyer au mètre carré est plafonné par arrêté préfectoral.
Parmi les communes concernées figurent les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille ou Montpellier, mais aussi de nombreuses villes moyennes en forte tension immobilière, à l'image d'Annecy, Bayonne, Rennes, Nantes ou encore La Rochelle. Cette cartographie correspond à celle du décret n°2013-392 du 10 mai 2013, qui définit les zones soumises à la taxe sur les logements vacants, en lien avec l'article 232 du code général des impôts.
Cependant, quelques exceptions permettent encore aux propriétaires d'ajuster les loyers dans certains cas précis. Une augmentation reste possible si le loyer n'a pas été révisé depuis plus de 12 mois, si des travaux significatifs d'amélioration ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire, ou si le montant demandé était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers de marché. Autre cas particulier : si le logement est reloué pour la première fois ou s'il est resté inoccupé pendant plus de 18 mois.
Pour les locataires, cette mesure renforce la prévisibilité des loyers et peut éviter les mauvaises surprises à l'arrivée dans un nouveau logement. Pour les propriétaires, en revanche, le gel réduit les possibilités d'aligner les loyers sur les prix du marché, notamment dans les secteurs en forte valorisation. Il est donc crucial de bien connaître les critères permettant, le cas échéant, une réévaluation légale du montant.
Le JORF n° 0165 du 18 juillet 2025 est téléchargeable à cette adresse. Et la liste complète des agglomérations et des communes concernée est consultable sur cette page de Legifrance.
Cette reconduction annuelle, de plus en plus attendue, s'appliquera jusqu'au 31 juillet 2026. Le ministère de l'Aménagement du territoire souligne qu'il s'agit d'un texte autonome, pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Rien n'exclut qu'il soit prolongé à nouveau l'an prochain, alors que la crise du logement reste vive dans les centres urbains.