Ce changement de loi discret fait grimper les prix des ventes immobilières en France
Depuis quelques mois, acheter un logement ancien revient plus cher dans la plupart des départements français. En cause, un changement de loi peu médiatisé qui alourdit la facture finale pour les acquéreurs.
Toutes les enquêtes le disent : la plupart des Français rêvent de devenir propriétaires de leur logement. Un rêve qui passe le plus souvent par un achat immobilier, tout le monde ne pouvant hériter d'un appartement ou d'une maison de famille. Et qui dit achat immobilier dit passage obligé chez le notaire, pour officialiser et régulariser la transaction.
Une démarche obligatoire qui impose de régler les fameux "frais de notaire", en plus d'une éventuelle commission d'agence. En moyenne, ils représentent entre 7 et 8 % du prix pour un logement ancien. Mais ce pourcentage appliqué automatiquement au prix de vente cache une mécanique bien plus complexe… et désormais, plus coûteuse dans la majorité des départements de France.
Car derrière ce que l'on appelle communément les "frais de notaire", la plus grande part est constituée des droits de mutation à titre onéreux, ou DMTO. Ces sommes collectées par le notaire sont reversées à l'État mais une partie va aux collectivités locales et notamment aux départements. Or depuis avril 2025, un changement discret mais significatif a eu lieu : les départements peuvent relever leur part de taxe. Et ils ne s'en sont pas privés.
Jusqu'ici, le taux départemental était fixé à 4,5 % dans presque toute la France. Désormais, la loi de finances pour 2025 autorise temporairement les conseils départementaux à le faire passer à 5 %. Ce demi-point supplémentaire semble anodin, mais il peut représenter plusieurs milliers d'euros selon le prix du bien. Pour un logement à 400 000 euros, cela signifie environ 2 000 euros de plus à débourser, uniquement à cause de cette mesure.
Sur les 101 départements français, 84 ont déjà enclenché cette hausse. Seuls quelques départements ne l'ont pas fait (Ain, Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Eure, Indre, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Tarn-et-Garonne, Guadeloupe, Martinique, La Réunion et Mayotte)… pour l'instant. Ils ont jusqu'à fin 2027 pour adopter cette hausse.
Il existe toutefois une exception notable : les primo-accédants. La loi les exclut de cette majoration, à condition qu'ils n'aient pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans. Mieux encore, les départements ont la possibilité de leur accorder des réductions, voire une exonération. Mais à ce jour, seule la Savoie a fait ce choix, en abaissant son taux pour les acheteurs débutants.
En outre, cette majoration ne s'applique qu'aux logements anciens, pas aux biens neufs, qui sont soumis à la TVA. Mais si elle est relativement passée inaperçue, elle pèse déjà sur les ventes immobilières, car la grande majorité des acquéreurs achète dans l'ancien.
En principe, cette augmentation n'est que temporaire : la majoration du taux devrait cesser après le 1er avril 2028. Mais compte tenu des difficultés financières de l'État et des collectivités locales et des changements politiques à venir avec les prochaines élections, rien ne dit qu'elle ne va pas devenir la norme.