De plus en plus de propriétaires imposent ce bail illégal aux locataires

Profitant de la tension sur le marché locatif français, et de l'aubaine des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024, de nombreux propriétaires utilisent illégalement un bail particulier pour piéger les locataires.

Le logement est un besoin vital, particulièrement difficile d'accès et dont on ne change pas aussi facilement qu'une chemise ou qu'une paire de chaussures. Pour toutes ces raisons, en France, la location d'une résidence principale est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Ce texte définit les droits et les obligations réciproques des propriétaires et des locataires, afin de garantir un équilibre entre les parties.

Mais ce cadre législatif est perçu comme contraignant par certains bailleurs, qui le jugent "trop protecteur" pour les locataires et pas assez pour eux. Et ils semblent avoir trouvé une manière d'outrepasser la loi, en détournant un type particulier de contrat de location, et en l'imposant aux locataires. Le phénomène se répand particulièrement dans les grandes villes, où le marché du logement est tendu.

Ce type de contrat, c'est le "bail code civil" ou "bail de droit commun". Il s'appelle ainsi car, contrairement au bail d'habitation classique, il ne s'appuie pas sur la loi de 1989 mais sur les articles 1713 à 1778 du Code civil. En conséquence, ses clauses et ses conditions sont presque entièrement libres, et peuvent être négociées entre les deux parties contractantes.

Ainsi, les caractéristiques fondamentales du bail peuvent être fixées de manière extrêmement souple. La durée de location, de trois années au minimum dans un bail d'habitation classique, peut être réduite à quelques mois seulement. Le délai de préavis de résiliation, qui varie de un à trois mois selon le type de bien et sa localisation, peut être réduit à quelques semaines ou même à quelques jours.

Même chose pour le dépôt de garantie, dont le montant n'est pas plafonné, ou pour la révision du loyer, qui peut alors intervenir plus d'une fois par an et déroger à la règle de calcul commune. Par ailleurs, le non renouvellement ou la résiliation du bail ne nécessite aucune justification de la part du propriétaire. Le bail de droit civil s'avère donc extrêmement précaire pour les locataires.

Pourtant, son utilisation dans le cadre de la location d'un bien en tant que résidence principale est totalement illégale. En effet, le bail droit civil n'est juridiquement valable que dans certaines situations bien particulières, telles que les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements de fonction, les places de parking ou les box de stockage.

Ainsi, la mention "bail droit civil uniquement" que l'on voit pulluler sur les annonces de logement de longue durée en ce moment s'avère parfaitement illicite, et doit alerter les candidats éventuels à la location. Dans la mesure du possible, il faut absolument éviter de signer un tel bail pour sa résidence principale. Et si le mal est déjà fait, il reste possible de saisir la juridiction compétente afin d'obtenir la nullité du bail droit civil et sa requalification en bail d'habitation en bonne et due forme.