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Creation d un lotissement

retractable, le 24 mar 2007 à 08:52:17
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Bonjour
je voudrais acheter 2 terrains pour creer un lotissement de 5 lots et en garder un pour moi.
afin de savoir si le projet est realisable et surtout viable,je voudrais savoir quels sont tous les frais et taxes a prendre en compte merci.

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BmV, le 24 mar 2007 à 12:23:20
  • +3

Salut.

Une seule adresse : tu sauras tout.

A+ -=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

2

robe, le 26 mar 2007 à 00:02:03

Salut,

Il n'y a pas de taxe spécifique à la création d'un lotissement.

Par contre avant d'acheter je te conseille de bien regarder le réglement du POS des terrains concerné et leur COS, , taille mini des parcelles .. ainsi que les restrictions si il y en a .

( obligation de se raccorder aux réseaux etc etc...) .

En principe si les conditions sont réunies , la mairie et la DDE ne peuvent s'opposer à la création du lotissement .

Mais par mesure de prudence , en informer le maire est souhaitable.

En cas de problème c'est le T.A. qui tranche


Robe

   

3

BmV, le 26 mar 2007 à 08:18:20

"en informer le maire est souhaitable." : en effet, ça semble être le minimum .... puisque c'est lui qui va signer le permis de lotir....

:-P
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

4

robe, le 26 mar 2007 à 23:00:00
  • +1

Salut BM,


Ce que je voulais dire , c'est qu'avant d'acheter, il est souhaitable de prendre la tempétature à la mairie , pour voir si il n'y a pas de problème sous jacents.

et je maintiens que le maire ne peut pas s'opposer à la création d'un lotissement si le pos le permet .et si toutes les condition du réglement sont respectées.

Ensuite le DDE entérine l'accord .

   

5

robe, le 26 mar 2007 à 23:14:57

POST SRIPTUM

Je ne connais pas le contexte exact , mais la statégie qui consiste a acheter 2 terrains pour les fusionner et en faire un lotissement ne me parait pas la meilleure solution.

je verrais bien un lot avec 2 habitations ( pas d'obligation de créer un lotissement qui pose des contraites plus lourde en terme d'accés et d'obligations ...voiries , parking arbres , réglement etc etc ..)

et un 2ème terrain avec 3 dépot de permis de construire ( prpcédure de lotissement allégée) ou dépot de 2 permis avec 10 ans pour la 3éme habitation ; plus de procédure de lotissement ...

A réfléchir..

Robe

   

32

baktisahnti, le 26 mai 2007 à 15:30:15

Bonjour
dans cette solution, les personnes construisent sur un terrain ne leur appartenant pas en propre ?
je ne comprends pas "avec 10 ans pour la 3e"
merci de m'éclairer
baktishanti

   

33

robe, le 26 mai 2007 à 16:56:52
  • +5

Bon,

imaginons un cas de figure simple.

1/ tu es proprietaire d'un terrain constructible
2/ le coef d'occupation des sol ( COS )et la configuration du terrain , te permet de contruire 5 habitations ( ce qui me semble être le cas pour toi ).

alors tu as plusieurs solutions possibles

1/ habitat groupé
2/ lotisement
3/ habitat isolé

A toi de voir quelle configuration adopter

moi , par exemple qui n'aime pas passer par la création de lotissement (à cause des contraintes )je ferais comme celà:

tu as dit que tu avais 2 terrains séparés , donc :

sur le plus petit tu divise en 2
sur le plus grand tu divise en 3

et tu dépose que 4 permis de construire

si dans le grand terrain tu veux construire une 3éme maison , c'est possible , tu passes par une procédure "allégée" de lotissement.
soit tu attends 10 ans entre la derniére contruction du grand terrain et dans ce cas tu est exonéré de passer par la procédure de lotissement .

si je n'ai pas été assez clair dis le moi 

Robe

   

48

Mig, le 4 jui 2007 à 11:24:58

Bonjour,

Votre réponse au sujet m'ayant interpeller, je me permets de vous adresser ce message afin de vous exposer mon cas de figure pour bénéficier de vos connaissances:

Prochainement je vais me retrouver en indivision avec ma mère suite au rachat de part dans une succession sur un terrain d'une contenance de 3500m². Nous souhaitons diviser ce terrain en 4 lots (le POS demandant une superficie minimale de 500m² pas de problème) afin d'en conserver chacun un et d'en revendre 2 pour financer une partie de notre constrcution respective.
Aujourd'hui le notaire ainsi que le géomètre nous orientent vers une demande de permis de lotir (déclaration préalable d'aménager dossier certainement déposé après le 1er OCtobre).
D'après ce que j'ai pu lire sur le forum, il me semble qu'il s'agit d'une procédure assez coûteuse mais malheureusement, nous ne disposons que de très peu de tréoseire d'avance et un faible pouvoir d'endettement.

Existe-t-il selon une possibilité pour réaliser l'opération sans avoir recours au lotissement.

Merci par avance pour votre savoir

Cordialement

mail: ty.man@laposte.net

   

84

Gaetan, le 2 oct 2007 à 13:37:09

Bonjour,

Bonjour,


Je vous expose mon cas en espérant que vous pourrez m'aider /
Je possède un pavillon à Meudon sur un terrain total de 460 M². La maison se situe sur l'arrière du terrain et je souhaitais vendre le terrain en façade mais la mairie me précise que le terrain ne sera pas constructible car il fait moins de 350 M². Je pensais donc au lotissement allégé car le COS sur cette zone est de 0,7 ce qui permet largement la construction d'une autre maison sur cette partie du terrain. Pensez vous qu'il s'agisse de la meilleure solution dans mon cas et quel en est le cout? en sachant que tous les raccords eau, éléctricité..etc sont sur place. Merci par avance!

Gaetan gmansard@yahoo.com

   

6

BmV, le 27 mar 2007 à 08:06:20

"Ensuite le DDE entérine l'accord ." : NON !!!!

La DDE n'a aucun pouvoir décisionnel et n'a qu'un rôle de conseil, et ce dans certains cas seulement.

<<Dans les communes où un plan local d'urbanisme a été approuvé, le permis de construire est délivré par le maire au nom de la commune. Il en est de même dans les communes où une carte communale a été approuvée si le conseil municipal en a décidé ainsi.(...)>> (art. L.421-2-1 du Code de l'Urbanisme)
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

7

Fandango, le 27 mar 2007 à 08:56:03

En effet, la DDE n'intervient qu'après la construction pour contrôler et vérifier l'exactitude des déclarations du permis de construire (Bornages respectés, hauteurs légales, enduits conformes, couverture ardoises ou tuiles selon le type de région, etc.) et surtout, délivrer un certificat de conformité.

Toutefois, elle a un petit "pouvoir" : celui d'interpeller la Mairie si, justement, il y non-respect des déclarations énoncées ci-dessus...

   

8

BmV, le 27 mar 2007 à 09:41:27

 _   _  ___  _   _   _ 
| \ | |/ _ \| \ | | | |
|  \| | | | |  \| | | |
| |\  | |_| | |\  | |_|
|_| \_|\___/|_| \_| (_)



Et re-NON !

Mais qu'est ce que vous lui voulez, à la DDE ??????
Fichez la donc tranquille, elle a assez à faire avec ses ponts et ses chaussées à elle !

Le patron dans les communes c'est le maire !

En vertu du principe du parallèlisme des formes, seule l'autorité qui a émis un acte créant droits peut le retirer ou le confirmer, hors litiges.

Art. R460 - 4 - 1 du code de l'urbanisme : " Dans les communes où un plan local d'urbanisme a été approuvé, le certificat de conformité est délivré par le maire, au nom de la commune, ou par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, au nom de cet établissement."
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

9

Fandango, le 27 mar 2007 à 11:41:28

Je veux bien accepter ton "NON !" mais crois-tu que les Mairies disposent d'un personnel spécialisé sur le terrain, les normes de construction, la vérification, et ?

Ou alors, tout a changé depuis 2001 : la DDE était bien passée voir si l'agrandissement et la véranda étaient corrects et après oui, nous avons eu validation par la Mairie qui a délivré le certificat de conformité !

   

10

BmV, le 27 mar 2007 à 12:00:03

Certes, les agents de l'Etat peuvent, selon convention écrite, assister les collectivités locales, surtout les plus petites, pour des missions d'assistance ou de conseil (encore que cette faculté semble désormais supprimée depuis le 1er janvier 2007, mais je ne suis pas tout à fait sûr ...)

MAIS c'est le maire qui est décideur en matière de délivrance des actes, donc c'est lui qui délivre ledit certificat au nom de la commune et non la DDE comme tu le disais : "En effet, la DDE n'intervient qu'après la construction pour (...) et surtout, délivrer un certificat de conformité. "
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
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11

Fandango, le 27 mar 2007 à 12:16:37

Exact, au temps pour moi !
(vlan dans les dents !)

Ah bon, ça a encore changé depuis Janvier 2007 ? Je ne savais pas !

   

12

BmV, le 27 mar 2007 à 14:29:07

Il me semble .... J'en suis pas sûr.
Faudra que je me renseigne auprès d'un confrère dès que j'en aurais l'occasion.
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

13

robe, le 28 mar 2007 à 01:13:58

Je ne sais pas si la loi a encore changé mais ...

il n'y a pas si longtemps les choses était ainsi :

1/ le maire donne un avis favorable sur ledit permis

2/ le permis est envoyé à la DDE pour validation de la conformité légale ( respect du pos et du réglement de la zone concernée) et le renvoie a la mairie .

3/ le maire signe le permis .

La DDE ne doit pas juger de l'oportunité de l'acte mais simplement en contrôler la conformité.

un exemple précis:

le responsable de la DDE peut demander au maire de déplacer son responsable de l'urbanisme sur un dossier litigieux , évidemment le maire peut refuser , mais la construction sera illégale , et un permis de démolir pourra être demander .

même système pour les impots et le trésor:

1/ l'ordonateur mandate comme bon lui semble

2/ mais le trésor contrôle que la dépense est légitime et que les dépenses sont bien réelles ( piéces justificatives ).et que les procédures ont été respectées.

Pour la petite histoire, un jour à SETE dans l'hérault les impots s'étaient auto dégrévés de taxes d'habition .( certaines personnes )

Le trésor s'en étant rendu compte , le chef de centre a sauté

et quelques fonctionnaires ont été mutés.

pour en revenir à notre histoire , le maire est bien l'ordonnateur mais on pourrait assimilé la DDE au comptable


Robe

   

14

BmV, le 28 mar 2007 à 10:30:43

Bon.
J'avais pas tout à fait juste mais pas tout à fait faux : après vérification, depuis le 1er janvier, les DDE ne fournissent plus les services de conseil aux communes de plus de 10.000 habitants, sauf cas particuliers.

Donc ça ne concerne pas tout le monde et les petites communes, notamment rurales, peuvent toujours bénéficier desdits services.

Désolé d'avoir été approximatif ....
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
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15

Fandango, le 28 mar 2007 à 11:31:42

Comme quoi, le "non !" était un peu radical...

   

16

BmV, le 28 mar 2007 à 15:09:43

;-)))

C'est vrai.
Il était surtout très mal exprimé : il portait sur la délivrance du CC par la DDE ; je ne l'avais pas assez précisé, j'en suis navré.

Il n'en reste pas moins que, décentralisation oblige, c'est bien le maire (ou son délégué sous sa surveillance et responsabilité), même dans les petites communes, qui reste le décideur pour pleinpleinplein de choses, sinon pour la quasi totalité des affaires de la commune, les services de la mairie et/ou des institutions extérieures n'étant que des conseillers. Il faut en être bien conscient.
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
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17

fredlotisseur, le 23 avr 2007 à 10:10:11

Bonjour tout le monde,

Je tiens juste à faire quelques précisions.
Il faut faire attention car dans le sujet, le créateur parle au début de lotissement, vous orientez ensuite la conversation vers le permis de Construire et le certificat de conformité. Or ces deux éléments ne rentrent pas en considération pour l'optention d'un permis de lotir.

Autre point, le lotissement est bien instruit par la DDE. En effet, le lotissement est autorisé par arreté prefectoral, donc même si le Maire signe l'arreté de lôtir, c'est bel et bien la DDE et indirectement le prefet qui délivre l'autorisation.

Dans avant de se lancer dans une procédure de lotissement, je vous conseil de bien vous entourer, si le projet est petit (moins de 10 lots), un bon géomètre fera l'affaire. Au dela, je ne vous conseil pas de vous lancer dans l'aventure sans expérience.

Fred (Lotisseur).

   

18

robe, le 24 avr 2007 à 13:05:00

Dans avant de se lancer dans une procédure de lotissement, je vous conseil de bien vous entourer disait fred ( à juste titre )





Je ne connais pas le contexte exact , mais la statégie qui consiste a acheter 2 terrains pour les fusionner et en faire un lotissement ne me parait pas la meilleure solution. ( bis répétita)

robe

   

19

romain, le 2 mai 2007 à 14:43:19

Bonjour

Je suis lotisseur, je te déconseille de faire unlotissement de 5 lots mais plutot détacher un lot de chaque térrain acheté ainsi tu pourras avoir 4 lots sans aucune formalité particulière ni frais (hors bornage).

Envoie moi lepos situ veux plus de renseignement

Coridialement

romaintissier@yahoo.fr

   

20

pateric, le 4 mai 2007 à 18:53:10

Bonjour Romain,

Je voudrais avoir des renseignements, j'ai un terrain de 8000m2 , je suis allé à la mairie, je peux faire 8 lots mais il faut que je sois lotisseur, on me le deconseille (attention pour la viabilisation des terrains + les impôts), j'ai un maître d'oeuvre qui me propose de me faire 2 maisons + 1 lots
Qu'en penses -tu ?
Merci d'avance

   

21

Romain, le 5 mai 2007 à 09:06:08
  • +1

Bonjour,

Effectivement lotisseur est un métier assez compliqué mais la législation ne t'empèche en aucun cas de faire le lotissement en tant que particulier. Il faut surtout bien chiffrer le cout de la viabilisation ainsi que le cout des impots (taxe locale + tva). Enfin il faut faire une petite étude de marché pour connaitre les prix de ta région. Si tu le souhaites je peux t'aider à faire tout ça si tu me donnes toutes les indications.

Romain

   

22

Nicolas38, le 5 mai 2007 à 12:57:52

Bonjour,
Je suis surpris de voir la qualité des réponses c'est pour cela que je me permets de demander qques conseils.
J'ai acheté un terrain agricole (environ 1,5 ha) dans une commune très prisée. La mairie est en train de réviser son PLU et avait essayé d'acheter ce terrain pour y faire un lotissement (dixit le maire mais je n'ai pas d'écrit !).
Je souhaiterais connaitre les modalités pour espérer voir ce terrain passer constructible en sachant qu'il est entouré sur ces 4 côtés d'habitation + ou - récentes.
L'objectif étant d'y faire un lotissement (environ 10 lots), pouvez-vous me dire qui serait mon meilleur interlocuteur pour m'assister dans ce projet.
Enfin, si le terrain devient constructible, la mairie peut elle refuser le permis de lotir à partir du moment où il respecte ttes les dispositions du POS ou du PLU ?
Merci de votre aide

   

23

robe, le 5 mai 2007 à 14:01:54

1/Enfin, si le terrain devient constructible, la mairie peut elle refuser le permis de lotir à partir du moment où il respecte ttes les dispositions du POS ou du PLU ?
Merci de votre aide

La réponse a été donné plus haut.

2/L'objectif étant d'y faire un lotissement (environ 10 lots), pouvez-vous me dire qui serait mon meilleur interlocuteur pour m'assister dans ce projet

La réponse a été donné plus haut

3/Je souhaiterais connaitre les modalités pour espérer voir ce terrain passer constructible en sachant qu'il est entouré sur ces 4 côtés d'habitation + ou - récentes

seul le maire et son conseil minicipal ont le pouvoir de modifier un pos ( sauf cas trés particulies liés à l'intérêt public )

Pas de modalités , mais carresser le maire dans le sens du poil
serait bienvenu.

4/ Attention ce type d'opération succite d'énormes jalousies et si tu n'es pas un enfant du pays , ca sera plus dur.

robe

   

24

Nicolas38, le 5 mai 2007 à 21:53:30

Merci pour ces éléments.

   

25

robe, le 6 mai 2007 à 00:52:43

De rien pour l'instant , mais si tu veux que je monte ton dossier ,c'est 5%

chui pas un requin quand même !

   

26

Nicolas38, le 6 mai 2007 à 21:20:33
  • +1

Dans le cadre de mon projet, je souhaiterais également savoir quelle serait la meilleure structure juridique pour ne pas être trop "taxé" par les impôts ?
Merci de votre aide.
Merci à Robe pour ses réponses et propositions. Je me renseigne encore pour l'instant ;-)

   

35

chrischem1, le 31 mai 2007 à 11:47:51
  • +1

Pateric je vais certainement faire un lotissement sur un terrain d'une sirface identique, j'ai rédigé des statuts de SARL pour faire du lotissement, de la promotion MOD... si ça t'intéresse je peux te les envoyer.
Chrischem1

   

34

robe, le 26 mai 2007 à 18:40:53

Je suis lotisseur, je te déconseille de faire unlotissement de 5 lots mais plutot détacher un lot de chaque térrain acheté ainsi tu pourras avoir 4 lots sans aucune formalité particulière ni frais (hors bornage).

d'accord à 100/100

   

85

Gaetan, le 2 oct 2007 à 13:38:46

Bonjour Romain,


Je vous expose mon cas en espérant que vous pourrez m'aider /
Je possède un pavillon à Meudon sur un terrain total de 460 M². La maison se situe sur l'arrière du terrain et je souhaitais vendre le terrain en façade mais la mairie me précise que le terrain ne sera pas constructible car il fait moins de 350 M². Je pensais donc au lotissement allégé car le COS sur cette zone est de 0,7 ce qui permet largement la construction d'une autre maison sur cette partie du terrain. Pensez vous qu'il s'agisse de la meilleure solution dans mon cas et quel en est le cout? en sachant que tous les raccords eau, éléctricité..etc sont sur place. Merci par avance!

Gaetan. gmansard@yahoo.com

   

27

robe, le 7 mai 2007 à 01:08:51

1/ fait une demande de CU pour chaque terrain concerné
2/ fais des photocops du réglement du pos ( si il existe ) pour chaque zone concernée
tu auras le réglément et les contraintes
4/ demandes toi pourquoi un lotissement est plus interressant.

5 tu me me fais un mp et on discute


robe

   

28

clay, le 15 mai 2007 à 10:44:20

JE SUIS ETUDIANTE, JE DOIS REALISER UN PROJET LA REALISATION D'UN LOTISSEMENT, MON DONNEUR D 'ORDRE A LE TERRAIN, QUELS SONT LES PREMIERES DEMARCHES ?

   

29

romain, le 15 mai 2007 à 12:59:17

Etudiante en quoi c'est un devoir? si tu commences ton devoir je veux bien te le corriger tu peux me contacter sur romaintissier@yahoo.fr

   

30

clay, le 15 mai 2007 à 13:24:20

C'est une action professionnelle que je dois réaliser dans le cadre d' un BTS . Mon donneur d'ordre est vraiement interéssé par cette étude et souhaite la concrétiser.

   

31

romain, le 15 mai 2007 à 13:40:51

C'est une analyse financière ou technique?

contacte moi directement sur mon mail stp

romaintissier@yahoo.fr

   

36

etienne dany, le 30 jun 2007 à 17:06:55

Je voudrais savoir combien côute un lotissement, on dit que c'est la moitié de la valeur du terrain , tout compris edf, eau assinissement, géomètre, étude de sol, plan sur l'eau....
j'ai entendu parler de + 20 000 € par lot

   

39

robe, le 1 jui 2007 à 18:07:25
  • +2

c'est la moitié de la valeur du terrain

Faux


lotissement ou pas , ce qui compte c'est de connaitre les taxes locales d'équipement, voir bârème en principe pré établi par la mairie. elles sont les mêmes. que celles du lotissement,

le certificat d'urbanisme te précise si les raccordements sont suffissants ou pas , si le réseau est existant tu paie les frais de raccordement calculés à la limilite de propriété plus la vialbilité a l'intérieur de ton terrain.

si les réseaux sont insuffisant ( puissance du tranfo par exemple ) tu paies le surcoût .

donc aucune règles générales c'est du coup par coup.

exemple si pour te raccorder au reseau d'assainissemnt il te manque 150 mêtres , ils sont a ta charge, pareil pour l'eau , ou l électricité, des fois pour le gaz c'est gratos si tu n'est pas trop loin d'un autre usagé équipé

prudence , avec les lotissements , "privés" ils sont mal vus.

   

47

^^Marie^^, le 2 jui 2007 à 14:59:44

prudence , avec les lotissements , "privés" ils sont mal vus.
Ha, bon !!!
Et pourquoi ça....

Le signe le plus évident d'un cancer social... c'est la disparition du sens
de l'humour, dommage c'est la forme la plus saine de lucidité ^^Marie^^

   

49

robe, le 4 jui 2007 à 11:41:24

prudence , avec les lotissements , "privés" ils sont mal vus.
Ha, bon !!!
Et pourquoi ça....

A cause des intérêts croisées entre les lotisseurs " pros " et les mairies .

Du win-win ,

Pour "faire cracher " un privé, c'est plus délicat.

   

50

^^Marie^^, le 4 jui 2007 à 11:56:31

Tu généralises un peu ....
Le signe le plus évident d'un cancer social... c'est la disparition du sens
de l'humour, dommage c'est la forme la plus saine de lucidité ^^Marie^^

   

51

BmV, le 4 jui 2007 à 12:03:38

"intérêts croisées entre les lotisseurs " pros " et les mairies" : ah oui ???
Tu peux détailler ça, stp ?
Ca m'intéresse très fortement ....
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

52

robe, le 4 jui 2007 à 12:37:18
  • +1

Tu peux détailler ça, stp ?

OH ! rien de bien méchant ni mafieux , seulement quelques petits arrangements.

Je ne vais pas faire de la dellation, c'est pas trop mon style.

Mais tout le monde sait que les petites maries ont des budgets de fonctionnement et d'investissement plutôt faibles, Alors il est de bonne guerre de faire faire aux " gros " lotisseurs des travaux de désertes ou de voiries qui ne leur imcombent pas directement, je n'ai pas dit que c'était immoral,
j'ai simplement dit , qu'avec les petits lotisseurs privés, qui sont moins bien équipés , c'est simplement plus dur d'avoir des exigences .

Et puis si celà peut éviter de plomber un peu plus la fiscalité locale , tout le monde est gagnant.

   

53

^^Marie^^, le 4 jui 2007 à 12:42:52

'ai simplement dit , qu'avec les petits lotisseurs privés, qui sont moins bien équipés , c'est simplement plus dur d'avoir des exigences .

Mais non,

Pour un lotissement privé, les règles sont les mêmes.

Les lotisseurs privés ont un peu plus d'exigence,

Tu crées un belle entrée, un beau portail, un beau trottoir... sorte de cadeau pour la mairie

Les dessous de table, je peux te dire que la majorité des Maires ne jouent plus à ça.
Le signe le plus évident d'un cancer social... c'est la disparition du sens
de l'humour, dommage c'est la forme la plus saine de lucidité ^^Marie^^

   

54

robe, le 4 jui 2007 à 12:53:23

Les dessous de table, je peux te dire que la majorité des Maires ne jouent plus à ça.

J'aime bien le : "plus"

pauvre Léotard , se crâmer pour un mur ! faut -y être con.

   

55

^^Marie^^, le 4 jui 2007 à 12:56:22

Les lotissements privés sont quand mm bien plus agréable que "certains" publics.
Ce n'est peut-être pas le même portefeuille... quoique...


J'aime bien le : "plus" ==> pourquoi ??


Le signe le plus évident d'un cancer social... c'est la disparition du sens
de l'humour, dommage c'est la forme la plus saine de lucidité ^^Marie^^

   

56

robe, le 4 jui 2007 à 13:27:24

Les dessous de table, je peux te dire que la majorité des Maires ne jouent plus à ça.

Si ils ne jouent plus à ça , celà sous entend que dans le passé , ils l'ont fait.

c'est pour celà que je te dis : j'aime bien le : " plus ".

D'autres part , je n'ai jamais fait allusion à d'éventuels "dessous de table ", mais d'"arangements".

Les maires sont soumis à de trés fortes pressions au niveau du foncier , ce sont eux , avec le conseil municipal qui ont le pouvoir de "déclassifier " une zone, soit pour la rendre inconstructible soit l'inverse , les intérêts sont collossaux .Et la tentation de se servir au passage est forte.

Ceci dit je ne porte pas de jugement de valeur sur la fonction de maire , bien que certains d'entres eux , même si c'est une minotité se comportent parfois comme des petits mandarins.

Par contre la grande majotité de ceux -ci ne respectent pas la loi et l'obligation qui leur est faite de créer leur quotats de logements sociaux, et celà est une pure réalité.

D'ailleurs j'espère que Sarko, va leur tomber sur le poil !

   

57

cath., le 4 jui 2007 à 14:02:23

Je reprends

J'habite en "lotissement"

Le lotissement c'est tout bénéf pour la mairie : pas d'entretien des voiries, pas de frais concernant les VRD, l'éclairage, pas de déneigement, ......

Et dans certains... pas de ramassage des ordures (il faut les déposer à l'entrée du lotissement...)

C'est un endroit PRIVE, nous avons dû signer un document autorisant la gendarmerie à effectuer des rondes de surveillance!!!!

Et bien d'autres choses encore

En conclusion :
Les habitants de lotissement sont des "sous-habitants" de la commune : ils y paient exactement les mêmes impôts locaux que tout le monde ... Mais n'ont pas les mêmes services rendus....

PAS NORMAL...

*** C'est avec des petits cailloux qu'on fait de grandes routes***

   

58

robe, le 4 jui 2007 à 14:15:08

Oui en principe les voiries sont privées , mais dans certains cas , on peut les abandonner au domaine public.
Pour le ramassage des déchets , suivant la configuration de la voirie et la largeur de celle- ci , ça peut être fait par les services de ramassage , si c'est prévu au départ .

Aire de retournement , etc ... etc...

   

59

cath., le 4 jui 2007 à 14:34:22

Les certains cas sont quand même excessivement rares...

Le seul en fait : c'est que la voirie soit le passage "obligé" entre deux voiries publiques!!!!!

Enfin, chez nous, on essaie depuis plusieurs années.... rien à faire pourtant il y a deux accès à la rue communale... mais de fait rien oblige personne qui n'y habite pas d'emprunter cette voie!!!!

Le mieux est de prévoir dès le début, la constitution d'une réserve destinée à la réfection de la chaussée qui de toute façon sera obligée après plusieurs dizaines d'années : c'est ce que le conseil d'administration fait depuis sa création en 1972..... sur la cotisation annuelle, une bonne partie y est versée... ce qui permet de répartir équitablement entre les propriétaires passés, présents et à venir les frais (énormes!!!!) qui devront être engagées à ce moment là....Cela revient à imputer "l'usure de la chaussée" au prorata des années de présence!!!


*** C'est avec des petits cailloux qu'on fait de grandes routes***

   

60

BmV, le 4 jui 2007 à 15:17:13
  • +1

"Alors il est de bonne guerre de faire faire aux " gros " lotisseurs des travaux de désertes ou de voiries qui ne leur imcombent pas directement," : les aménagements incombant aux lotisseurs, privés ou publics, sont tous et toujours les mêmes !
Suffit de vérifier dans le code de l'urbanisme. En vente libre dans toutes les bonnes merceries.

Par ailleurs, ce sont même plutôt les "gros" (où est la frontière entre un "gros" lotisseur et un "petit" ???) qui avaient tendance à se défiler de leurs obligations, de par leur poids financier, commercial et industriel.

De plus, les lotissements et autres opérations d'envergure (ZAC, ZAD, opérations d'aménagement mixtes, etc.) sont supervisés et contrôlés par les services de l'Etat et laissent donc aux éventuels "mandarins locaux" peu de marge de manoeuvre....

"ce sont eux , avec le conseil municipal qui ont le pouvoir de "déclassifier " une zone, soit pour la rendre inconstructible soit l'inverse , les intérêts sont collossaux" : c'est là aussi une opération lourde, très encadrée par les textes, contrôlée de près par les services de l'Etat, transparente, publique et surtout très longue (je viens de recalculer : tous les délais mis bout à bout, on arrive à une procédure qui doit durer au minimum un an et demi ! A mettre en balance avec l'évolution des marchés divers, imprévisibles, pendant le même laps de temps ! ...), coûteuse, et là encore elle doit être sacrément motivée et argumentée car il y figure notamment une enquête publique de deux mois, contrôlée par un commissaire enquêteur nommé par le juge judiciaire (et non administratif !) ; les dérives restent non pas impossibles mais sacrément compliquées et limitées.
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier
      ||       ||

   

61

robe, le 5 jui 2007 à 00:13:16
  • +1

J'adhère complètement à ce que tu dis.

   

46

Bandit, le 2 jui 2007 à 14:26:06
   

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jacques, le 14 jui 2007 à 19:46:28

Bonjour à tous. je viens de lire avec beaucoup d'intérêt toutes vos remarques sur les lotissements et moi même ayant réalisé un petit lotissement ( 3 lots) qui apparremment suscite effectivement beaucoup de jalousie de la part en particulier du conseiller municipal chargé de délivrer le certificat à la fin des travaux de viabilisation j'aimerai savoir quelles formalités sont obligatoires à ce niveau car ce monsieur pour m'emm... semble t-il veut m'imposer des contrôles mulitples à réaliser dont certains avec caméras etc etc qui risquent de me coûter fort cher !...
D'avance merci à ceux qui pourront m'apporter une réponse précise.
Jacques

   

64

robe, le 15 jui 2007 à 00:19:46

Tu n'es pas assez précis, donc je vais être obliger d'interpréter,

grosso modo , si les travaux que te fais faire sont dans le domaine public, se sont les entreprises " conccessionnaires " qui font le boulot , si c'est toi, tu es effectivement tenu a cetaines obligations " au niveaux du chier des charges des travaux "


resprct des profondeurs de tranchées , présence de film de couleur pour les differrents réseaux, etc etc ..

Donc comme ces réseaux sont plublics, et qu'ils serviront à d'autres la mairie est en droit d'exiger que ces travaux soient fait dans les règles de l'art , car elle est responsable du domaine public, et ça se comprends

maintenant avec les petits numérique à 3 balles et un stick mémoire à 12 euros pour 750 photos , tu leur balance autant de photos sur un CD et basta , il est ou ton problème ?

   

65

jacques/utah, le 15 jui 2007 à 10:54:48

Je te remercie d'avoir pris le temps de me répondre.
Pour être plus précis il s'agit des travaux sur la partie "privée" du lotissement de 3 lots pour lesquels ce Monsieur adjoint au maire chargé de l'urbanisme (pour la peitite histoire paysagiste de son état et siègeant aussi à la commission des appels d'offre .......) veut m'imposer des essais en pression, d'étanchéité et un contrôle par un organisme (bien connu de lui) avec caméras circulant dans les tuyaux. J'ai vu un rapport de ce genre : 28 pages 100 photos et combien d'euros.....
Peut être la clé de tout cela reside dans le fait que ce monsieur lorgnait sur ce grand terrain avant que je ne l'achète (je ne l'ai pas empêche de le faire et il était bien placé pour savoir avant moi qu'il était à vendre) et qu'il y a du "revanchard " dans l'air à moins qu' ayant dit devant un tiers que les lotisseurs n'étaient pas à plaindre il espère peut être un peu de reconnaissance de la part de celui qui fera une bonne affaire.
Pour terminer le tableau sur les moeurs de cette charmante équipe municipale on peut signaler qu'ils viennent de voter l'instauration au profit de la commune de la taxe sur les plus values immobilières ( c'est pas gênant pour eux plusieurs d'entreeux n'ayant plus leur domicile ou leurs affaires (le paysagiste à son siège social sur la commune voisine - et les autres n'ont certainement pas de terrain à vendre alors si on peut faire "cracher " ces sal..... de lotisseurs !)
Enfin comme je ne vois pas (vu mon embonpoint ...encore un signe de mon indigne prospérité !) me glisser dans les tuyaux pour faire des photos penses tu que cela soit obligatoire et qui pourrait me renseigner à coup sûr sur mes obligations sachant bien entendu qu' à la mairie il sont incapables de fournir une liste des obligations et ils peuvent ainsi jouer les grands chefs.
Merci encore
Jacques

   

67

BmV, le 15 jui 2007 à 11:20:15

A première vue, je dirais aussi qu'il s'agit là d'un abus de pouvoir : ce n'est pas la mairie qui définit les procédures applicables aux lotissements mais le code de l'urbanisme !


"incapables de fournir une liste des obligations" : et pourtant c'est de leur comptéence !
Et c'est une ....... obligation !
Il faut insister !!!!
C'est ton droit !
Et tu déclareras que tant qu'ils ne t'auront pas fourni une liste détaillée, par écrit et signée de l'élu responsable, de ce qu'ils attendent de toi avec les références précises aux articles de loi correspondants, tu ne feras plus rien.

D'autre part, il me semble me souvenir que, sauf erreur, les contrôles de ce type ne peuvent nullement porter sur la partie privée qui ne relève nullement et ne relèvera jamais de la responsabilité de la commune mais qui ne relèverait que d'un éventuel litige privé entre le lotisseur et le futur acquéreur !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Seuls les réseaux et ouvrages techniques qui vont faire partie du domaine public de la commune (trottoirs, rues, écoulements, réseaux divers ...), et dont elle aura la charge et la gestion à terme, peuvent et doivent faire l'objet d'un contrôle ; mais ces contrôles et vérifications aussi sont précisément encadrés tant par leur nombre que par leurs modalités !

Donc je le répète :
- relire en détail les pièces qui t'ont été remises lors de l'autorisation de lotir
- demander toutes les informations auprès d'une instance autre, de préférence hiérarchiquement supérieure (donc sous-préfecture au moins, ils sont là pour ça aussi !) et de préférence par écrit ; recouper également et de la même manière toutes les affirmations émises par tes interlocuteurs locaux.
En cas d'inertie, s'adresser à un avocat, si possible spécialisé dans ce type de dossier ; son intervention éventuelle te coûtera sûrement moins cher que de mener des contrôles techniques indus.
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier (B. Werber)
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63

BmV, le 14 jui 2007 à 19:55:44

Salut.

Là encore, ce "monsieur" ne peut pas t'emm*** plus que ce qui est exigé par le Code de l'Urbanisme, lequel, selon les infos les plus récentes, n'exige nullement quelque contrôle que ce soit avec caméra ni sous-marin.

Donc soit tu demandes les infos détaillées à la préfetcure ou sous-préfecture, soit auprès de la permanence juridique gratuite qui doit exister près de par chez toi aussi ou encore auprès d'un architecte ...

Mais préalablement à tout, vérifier, à la mairie (ou à la sous-préfecture en cas de mauvaise volonté des agents communaux), si ce monsieur a bien les délégations nécessaires pour agir dans ce domaine (délégations prises par arrêté du maire et détaillant les domaines de compétence ; se faire montrer ledit arrêté dont la photocopie est autorisée car il s'agit d'un document communicable ! )

A+ -=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier (B. Werber)
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jacques/utah, le 15 jui 2007 à 11:08:13

Merci beaucoup pour tes précieux conseils qui complètent bien les remarques de "robe"
La solidarité c'est bien sympathique !
Ce monsieur est adjoint au maire, il a donc le pouvoir de me "chercher" mais compte tenu de sa situation personnelle il va aussi " me trouver ".
A ce propos peux tu me préciser si légalement je peux demander communication des PV de conseil municipal ( sans doute ) et des dossiers d'appel d'offres ( ce serait bien car cela m'étonnerait que tout soit clair chez ce personnage....)
Encore merci cela fait du bien de se sentir moins seul face à toute cette pseudo administration (car je ne vous ai pas raconté les démêles avec la communauté de communes) qui , ils l'oublient un peu vite sont payés avec nos impôts, la moindre des choses serait qu'ils soient à notre service et non pas là pour nous compliquer les choses. L'image des fonctionnaires s'en trouverait modifiée. mais en ont -ils envie ?????
Bien cordialement
Jacques

   

68

robe, le 15 jui 2007 à 15:33:10

Comme BmV,

A ma connaissance , la viabilité , dans la partie "privée" est du seul ressort et de la responsabilité du maître d'ouvrage. ( Amoins que le code de l'urbanisme ait changé dernièrement , mais celà m'étonnerait fort..)

Quand à la taxe sur les plus - values immobilière, celà me semble complêtement ubuesque au regard du code général des impots .

parceque là , c'est plus du mandarinat , c'est carrément le far-west!

   

69

robe, le 15 jui 2007 à 15:58:37

Post- sriptum:

Il est ou ton lotissement ? dans les DOM-TOM ou en Corse ? parce que là les données ne sont plus les mêmes ! ;-)))

   

70

BmV, le 15 jui 2007 à 16:57:59

"A ce propos peux tu me préciser si légalement je peux demander communication des PV de conseil municipal ( sans doute ) " : absolument ; les séances étant publiques, il est évident que les PV le soient aussi.
S'ils refusent, demander à la sous-préfecture, par écrit, en précisant que tu fais cette démarche chez eux en raison du refus du maire de communiquer les documents.
Une copie au tribunal administratif peut rajouter au "plaisant" de la situation ...

"et des dossiers d'appel d'offres ( ce serait bien car cela m'étonnerait que tout soit clair chez ce personnage....)" : pas en totalité.
Faudrait revoir ça en détail, mais seules les délibérations du conseil qui en parlent sont je crois communicables.

"L'image des fonctionnaires s'en trouverait modifiée. mais en ont -ils envie ?????" : c'est pas les fonctionnaires, apparemment, qui sont en cause ici, mais les élus de l'exécutif à qui ils doivent obéissance, dans le respect des lois bien sûr.
Les élus ne sont pas des fonctionnaires.
-=O(_BmV_)O=- L'amour comme épée, l'humour comme bouclier (B. Werber)
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73

jacques, le 16 jui 2007 à 18:05:27

Merci encore;
Blindé de détermination et grâce à tes renseignements je suis monté ce matin à l'assaut de la forteresse et je crois avoir gagné ce soir la bataille ( et la guerre..... à vérifier);
Bien cordialement
jacques

   

71

robe, le 15 jui 2007 à 17:45:03

Une petite de plus , saches , que tu doit attaquer au TA ' tribunal Admisnistratif mais aussi au " civil "

les 2 chambres sont compétentes si il y a conséquences économiques dommagables.

   

72

jacques, le 16 jui 2007 à 18:03:16

Merci encore; Blindé de détermination et grâce à tes renseignements je suis monté à l'assaut de la forteresse et je crois avoir gagné ce soir la bataille ( et la guerre à vérifier);
Bien cordialement
jacques

   

74

robe, le 17 jui 2007 à 03:09:13

Merci encore; Blindé de détermination et grâce à tes renseignements je suis monté à l'assaut de la forteresse et je crois avoir gagné ce soir la bataille ( et la guerre à vérifier);
Bien cordialement
jacques

Tu m'en vois ravi , mais quand tu en auras le temps , et si tu le désires , j'aimerais bien en savoir plus

merci

et bonne continuation.....

   

75

robe, le 17 jui 2007 à 03:13:31

grâce à tes renseignements j

lesquels ?

   

76

Marienna, le 27 jui 2007 à 10:35:46

J'aimerais profiter de vos lumières,
j'essaie d'acheter un bout de champ transformé récemment en terrain à bâtir,
le propriétaire est d'accord sur le principe mais il veut en profiter pour faire viabiliser l'ensemble du champ et créer ainsi env. 8 lots,
je l'ai informé de l'obligation de demander un permis de lotir, cela l'a un peu refroidi car il n'est pas très motivé pour effectuer des démarches dans ce sens,
je suis allé à la mairie où ils n'ont pas pu me renseigner (c'est un village de 600 habitants), à la limite j'en savais plus qu'eux avec ce que j'ai lu ici,
j'ai compris qu'il fallait monter un dossier, déposer un permis de lotir, réaliser la viabilisation et l'aménagement des voies ...
donc ce que j'aimerais savoir c'est : que ce passe-t-il au moment de la vente des terrain pour le propriétaire : comment est-il taxé ?
quelles sont les contraintes financières d'un tel projet ?
merci pour votre aide
Anne Marie

   

79

jacques, le 27 jui 2007 à 14:47:57

Bonjour
Le propriétaire doit demander un permis de lotir dès qu'il y a 3 lots et plus mais il peut attendre et vendre pour l'instant un seul lot.
Il devra faire borner le terrain par un géomètre qui peut l'aider à constituer un dossier complet et complexe. coût pour le propriétaire selon le nombre de bornes 1500 euros voire plus si 8 lots;
puis après obtention du permis de lotir viabilisation complète ( eau, tout à l'égoût, éléctricité , téléphone et voierie à installer) à ses frais pour 8 lots de l'ordre sans doute de 30 000 euros minimum.
ces ordres de grandeur pourront être confimés par le géomètre en fonction du terrain ( plat ou non, loin ou non des réseaux etc)
Enfin si la commune à voter ce texte il peut avoir à payer à celle ci jusqu'à 10 % du benéfice réalisé sur la vente des terrain ainsi dans TOUS les cas que la taxe de 27 % qui va au trésor Public;
Cela coûte cher au propriétaire (avance de trésorerie et taxes )mais à la sortie il y a quand même un bon bénéfice!!!!!!!
dernière chose les délais 1 seul terrain environ 3 mois contre 8 à 12 mois pour 8 lots.....
Bon courage.
Jacques

   

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romain, le 27 jui 2007 à 10:40:32

Le plus simple est de vendre le terrain à un lotisseur

Dans quelle région est tu ?

   

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Marienna, le 27 jui 2007 à 13:34:31

Bourgogne - Côte d'Or
ça serait effectivement une solution mais je ne crois pas qu'il soit intéressé : il veut vendre "aux enfants du pays" ...

   

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claudius, le 30 aoû 2007 à 18:25:59

Est ce que quelqu'un a des connaissances sur les lotissements écologiques ? J'ai entendu parlé de copropriété horizontale pour éviter de créer un lotissement, est ce que quelqu'un connais la procédure et en existe t-il une autre ?

   

81

gaelle, le 13 sep 2007 à 05:54:11

Monsieur

je désire acheter un terrain de 5300 m2 avec une maison dessus. je voudrais réaliser 4 lots (dont 1 avec la maison dessus). Vendre 2 lots et construire une maison sur le dernier lot. La surface par lot minimun dans la commune à cet endroit est de 800m2, y at-il un risque a ne pas entamer des démarches de lotissement avant l'achat ? peut on refuser le permis de lotir ? la taxe sur la revente des terrains viabilisés est de 27%?
merci de vos réponses
Gaélle

   
82 
caro, le  1 oct 2007 à 15:42:44
Depuis le 1er octobre, on ne parle plus de permis de lotir mais de "permis d'aménager" ou de "demande préalable" (je ne fais déjà pas la différence entre les deux), qu'est ce que ça change réellement ?

Si un particulier propriétaire d'une parcelle ayant une façade assez large pour pouvoir la saucissonner (sans avoir besoin de créer une voie d'acces) en par exemple 6 lots, doit il impérativement vendre chaque terrain viabilisé ?

L'urbanisme de la mairie concernée n'a pas su me répondre....
   
83 
Gaetan, le  2 oct 2007 à 13:34:31
Bonjour, 





Je vous expose mon cas en espérant que vous pourrez m'aider / 

Je possède un pavillon à Meudon sur un terrain total de 460 M². La maison se situe sur l'arrière du terrain et je souhaitais vendre le terrain en façade mais la mairie me précise que le terrain ne sera pas constructible car il fait moins de 350 M². Je pensais donc au lotissement allégé car le COS sur cette zone est de 0,7 ce qui permet largement la construction d'une autre maison sur cette partie du terrain. Pensez vous qu'il s'agisse de la meilleure solution dans mon cas et quel en est le cout? en sachant que tous les raccords eau, éléctricité..etc sont sur place. Merci par avance! 



Je vous laisse mon mail gmansard@yahoo.com



G.Mansard
   

	

	
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